Aspectos prácticos en el arrendamiento de oficinas (I)

Buenas,

Un día mi partner me pidió que le diera comentarios a un contrato de arrendamiento para un local comercial. Obviamente, tras una primera leída, pensé: «Bueno, el contrato está bien escrito y no veo nada que quede fuera el marco legal«, teniendo en cuenta el amplio margen que tiene las partes para regular su relación según la regulación de contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

Sin embargo, luego hay que hacer un segundo ejercicio (que coincide con una segunda, tercera y cuarta leída del contrato) para conseguir interpretar las posibles consecuencias futuras que pueda tener el contrato para tu cliente. No hay que olvidarse que los abogados somos parciales y que sólo nos debemos (dentro de lo legalmente posible) a nuestro cliente. Y para eso fuy a ver a mi partner y le pedí que me diera tres o cuatro directrices para saber cómo y posicionarme.

Luego estas directrices me (y con suerte «nos») servirán para ofrecer distintas alternativas a nuestros clientes y a la contraparte para desbloquear negociaciones de estos contratos. Por eso es importante saber estar del lado del arrendador y del arrendatario. La posibilidad de negociar todo el contrato (salvo la fianza) nos da la oportunidad de ser creativos y buscar soluciones.

Estas son mis conclusiones tras mi experiencia:

1. Objeto del arrendamiento.

a) El local tiene que ser siempre apto para el uso que se le va a dar. Normalmente el Arrendador garantiza que el Arrendatario va a poder utilizar el local para implementar su actividad (y no otra). Al Arrendador le puede convenir restringir más o menos el uso del local según la ubicación del mismo.

Hay que tener en cuenta que no es lo mismo un local de calle, donde el uso es quizás menos relevante, que un local en un centro comercial, donde el Arrendador busca un tenant-mix óptimo para que no haya demasiadas tiendas destinadas a lo mismo y poder ofrecer una amplia oferta de productos.

b) Deber regularse la facultad del Arrendatario de resolver el contrato si no se puede implementar su actividad en el local, y la del Arrendador si el local se destina para una actividad distinta a la acordada en el contrato (es aconsejable ser estricto con ésto desde la posición del Arrendador).

2. Duración.

a) Hay que acotar muy bien la entrada en vigor del arrendamiento y la fecha de terminación (incluir día exacto). Cuanto más concretos seamos en este sentido, menos problemas habrá en el futuro. Hay que tener en cuenta que aquí no aplica la duración mínima del contrato de arrendamiento prevista en la LAU para los arrendamientos de vivienda.

b) El Arrendador suele solicitar que la duración pactada en el contrato sea obligatoria para ambas partes. En este caso, es común incluir una cláusula penal en virtud de la cual si el Arrendatario resouelve el arrendamiento antes de dicho plazo, deberá pagar una indemnización al Arrendador equivalente a la renta pendiente de pago hasta la fecha de duración obligatoria.

Por otro lado, al Arrendatario también le puede interesar una duración obligatoria del contrato, pero, obviamente, no la cláusula penal (ésta no se suele incluir en contra del Arrendador).

3. Prórroga del contrato

a) La clave es dejar claro el régimen de prórroga (y el de no prórroga) del contrato. Normalmente se establece un plazo de preaviso mínimo para ambas partes (o sólo para el Arrendatario) para comunicar su intención de no prorrogar. De no notificar con anterioridad a dicho plazo, el arrendamiento se entenderá prorrogado por el plazo pactado.

b) Hace tiempo también se establecía una subida de la renta en caso de prórroga. En esta época de crisis, los Arrendadores normalmente permiten la renovación del contrato.

En otro post completaré las que creo que son las claves en cualquier contrato de arrendamiento de oficinas.

Espero comentarios.

Gracias,
Litt