Aspectos prácticos del arrendamiento de oficinas (II)

Buenas,

Como continuación de mi anterior post (Aspectos prácticos del arrendamiento de oficinas), sigo explicando los apuntos que en mi opiniión son claves a la hora de negociar un contrato de arrendamiento:

1. Renta

La renta se determina anualmente (a pagar mensualmente) o por meses. Normalmente se establece el pago adelantado de la renta durante los primeros días del mes, pero hay de todo. La forma de pago puede ser por transferencia bancaria hecha por el Arrendatario (más favorable al Arrendatario) o mediante cargo en cuenta (más favorable para el arrendador).

Se suelen establecer dos partes de renta: la renta mínima garantizada (un fijo al mes) y la renta variable (un porcentaje de los ingresos o beneficios del arrendatario por su actividad comercial, en caso de tiendas). Esta renta variable sólo se paga por lo que supere a la renta mínima garantizada pactada.

Se suele pactar la renovación de la renta a IPC y (en algunos casos) actualizacíon a renta de mercado en caso de renovación.

Junior Alert: hay que tener cuidado al redactar la cláusula de renovación de rentas a renta de mercado. Si representas al Arrendatario tendrás que intentar incluir que dicha revisión pueda ser a la baja. En muchos casos se acuerda que la renovación sólo puede ser al alza, lo que claramente puede acabar con el Arrendatario pagando una renta desproporcionada respecto a mercado.

rent due

2. Gastos comunes

Suelen ser pagaderas por el Arrendatario. Lo que no esté incluido en el contrato queda fuera de la obligación de pago por parte del Arrendatario. Por lo tanto, recomiendo enumerarlo minuciosamente (electricidad, agua, limpieza, impuestos, etc.)

3. Impagos

Lo habitual es acordar la facultad del Arrendador de resolver el contrato en caso de impago de rentas. Sin embargo, en la práctica, es muy raro resolver tras el primer incumplimiento. Normalmente se suelen aplicar las garantías otorgadas (punto 5 abajo) hasta que los incumplimientos las agotan.

Es importante, desde el punto de vista del Arrendatario, incluir un periodo de subsanación de los incumplimientos para evitar que el Arrendador te pueda resolver por despistes (especialmente si la renta se paga por transferencia).

4. Conservación, mantenimiento y obras

Hay que determinar qué obras va a poder hacer el Arrendatario sin consentimiento del Arrendador (normalmente, sólo aquellas obras de mera decoración y distribución) y qué obras va a ser necesario el consentimiento del Arrendador (aquellas que afecten a forjados y estructura).

El Local habrá que devolverlo en el estado en el que se entregó.

Junior Alert: hay que determinar muy claro qué parte se quedará con las instalaciones que el Arrendatario ha incluido en el local (focos, cajas fuertes, sistemas de conteo de personas). Es una inversión del Arrendatario que se suele dejara beneficio del Arrendador, pero hay que pelear que se compense por ello.

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5. Fianza y garantías adicionales

Son dos meses de fianza legal. El resto, sea lo que sea, es una garantía adicional. Lo más normal es otorgar un aval o un depósito en garantía por importe equivalente a la renta de entre 3 y 6 meses en garantía del cumplimiento de las obligaciones de pago del Arrendatario.

Es importante, allí donde sea obligatorio, que el Arrendador deposite la fianza si no se quiere enfrentar a posibles sanciones.

6. Cesión, subarriendo, derecho de adquisición preferente

Se trata de ciertos derechos que le otorga la LAU al Arrendatario y que lo normal es que se excluyan expresamente en el contrato (arts. 31 y 32 LAU).

Junior Alert: Muy importante la exclusión desde el punto de vista del Arrendador. No quieres que te limiten tu facultad de transmitir tu propiedad o que el Arrendatario subarriende o ceda a alguna otra sociedad a la que no conoces. Es normal incluir la posibilidad de cesión y/o subarriendo a sociedades del mismo grupo (art. 42 CCom) del Arrendatario.

Espero que os sirva de ayuda.

Cualquier comentario, a vuestra disposición.

Gracias,
Litt

louis litt lawyer

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